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지분형 모기지, 무엇이 달라질까요? 최근 정부와 금융당국이 ‘영끌’(영혼까지 끌어모아 대출) 대신 ‘지분형 모기지’와 같은 새로운 주택금융 제도를 추진하며, 내 집 마련의 패러다임이 바뀌고 있습니다. 이 제도는 주택을 주식처럼 쪼개어 공공이나 민간 투자자의 자금을 끌어와, 매수자의 초기 자금 부담을 크게 낮추겠다는 취지입니다.
지분형 모기지란?
지분형 모기지는 개인이 집을 살 때 한국주택금융공사(HF, 이하 주금공) 등 정책금융기관이 집값의 일부를 지분 투자자로서 부담하는 방식입니다. 즉, 집값의 10% 정도만 현금으로 준비하면, 은행 대출과 주금공의 투자로 나머지 금액을 충당해 내 집 마련이 가능해집니다.
예를 들어 10억 원짜리 집을 살 경우,
매수자는 1억 원(10%)만 준비
은행 대출 4억 원(40%)
주금공이 5억 원(50%)을 투자
이렇게 소유권을 나누어 갖는 구조입니다. 주금공이 투자한 지분에 대해서는 연 2% 수준의 사용료(임대료 개념)를 내야 하며, 집을 팔 때 시세차익이나 손실도 지분대로 나누게 됩니다.
제도 도입의 배경
한국의 가계부채는 GDP 대비 91.7%로 세계적으로 매우 높은 수준입니다. 기존에는 집값의 70~80%까지 대출을 받아 ‘영끌’로 집을 사는 경우가 많았고, 이로 인해 가계부채가 심각한 사회문제로 떠올랐습니다. 지분형 모기지는 대출 대신 투자를 받아 가계부채를 줄이고, 청년·신혼부부·무주택자의 내 집 마련 장벽을 낮추려는 목적이 큽니다.
기대 효과
초기 자금 부담 완화: 집값의 10%만 있어도 내 집 마련이 가능해집니다.
대출 부담 축소: 대출이 줄어들어 이자 부담이 낮아집니다.
주택시장 진입장벽 하락: 청년, 신혼부부 등 자금 여력이 부족한 계층의 주거 안정에 기여할 수 있습니다.
집값 하락 리스크 분산: 집값이 떨어질 경우 주금공이 후순위로 손실을 부담하는 구조입니다.
풀어야 할 과제와 우려
공공부채 증가: 주금공이 집값 하락 시 손실을 떠안게 되어, 가계부채는 줄지만 공공부채가 늘어날 수 있습니다. 주금공의 재정 건전성 악화나 국가 재정 부담으로 이어질 수 있다는 지적이 나옵니다.
시장 흥행 여부: 과거 ‘공유형 모기지’도 도입 초기에는 인기가 높았지만, 집값 상승기에는 시세차익을 정부와 나눠야 한다는 점에서 매력이 급감했습니다. 한국은 완전한 소유권에 대한 선호가 강해, 집값이 오를 때 차익을 나누는 구조에 대한 거부감이 큽니다.
집값 자극 가능성: 적은 자본으로 집을 살 수 있게 되면 오히려 부동산 시장이 과열될 수 있다는 우려도 있습니다.
제도 설계의 정밀성: 수익·손실 배분 구조, 사용료(임대료) 수준, 공급 물량 등 세부 설계에 따라 실효성이 크게 달라질 수 있습니다.
공공주택 한정 모델과 차이: ‘지분적립형 주택’은 분양가의 일부만 내고 장기간에 걸쳐 지분을 늘리는 방식으로, 공공주택에만 적용됩니다. 반면 지분형 모기지는 민간주택에도 적용 가능합니다.
대안, ‘한국형 뉴리츠’ 모델
한국은행이 제안한 ‘한국형 뉴리츠’는 임대에 초점을 둔 모델로, 임차인이 리츠(REITs)에 투자해 거주하면서 배당을 받고, 집값 상승 시 지분을 매각해 시세차익을 얻을 수 있습니다. 임대료 부담을 줄이고, 무주택자 자격도 유지할 수 있다는 점이 특징입니다.
결론
지분형 모기지는 ‘영끌’ 대출 대신 투자 개념을 도입해 내 집 마련의 새로운 길을 열어주려는 시도입니다. 집값의 10%만 있어도 내 집 마련이 가능해지는 등 장점이 있지만, 집값 하락 시 공공부채 증가, 시세차익 분배에 대한 소비자 거부감, 시장 과열 우려 등 해결해야 할 과제도 많습니다. 과거 ‘공유형 모기지’가 반짝 흥행에 그친 전례를 반복하지 않으려면, 보다 정교한 정책 설계와 시장의 신뢰 확보가 필요할것으로 보입니다.