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가리봉1구역은 서울 구로구 가리봉동 115번지 일대에 위치하며, 총 83,949㎡(약 2만5천평) 부지에 21개 동, 지하 3층~지상 49층 규모의 대형 복합주거단지로 개발됩니다. 총 2,259세대(임대주택 609세대 포함)와 오피스텔 106실이 공급될 예정이며, 용도지역은 제3종 일반주거지역과 준주거지역으로 종상향되어 사업성이 크게 개선되었습니다. 이 사업은 2024년 12월 서울시 도시계획위원회에서 정비계획이 최종 승인되며 본격화되었습니다.
주요 특징
- 입지: 가산디지털단지(G밸리), 구로디지털단지 등 대규모 업무지구와 인접해 직주근접성이 뛰어납니다. 지하철 1·7호선 가산디지털단지역, 7호선 남구로역, 2호선 구로디지털단지역, 신안산선(예정) 등 쿼드러플 역세권 입지로 교통이 매우 우수합니다.
- 단지 규모: 49층 초고층 아파트와 다양한 평형의 주택(전용 39~134㎡), 오피스텔, 임대주택 등 다양한 주거 수요를 반영한 대단지입니다.
- 사업성: 용적률 349.64%, 사업성 보정계수 1.57 적용으로 분양세대수가 49세대 증가, 조합원 분담금은 평균 약 2,500만원 감소 효과가 있습니다.
- 주거환경 개선: 노후·불량주택 밀집, 협소한 골목, 우범지대 등 열악한 환경이 대폭 개선되며, 공공보행통로, 체육시설, 녹지공간 등도 함께 조성됩니다.
- 개발 속도: 신속통합기획(신통기획) 적용으로 행정절차가 빠르게 진행되고 있어, 타 재개발구역 대비 사업 추진이 신속합니다.
시세 및 분양가
- 조합원 분양가(추정): 전용 84㎡ 기준 약 9.2억원, 59㎡ 약 7.2억원, 39㎡ 약 4.9억원, 100㎡ 약 11억원, 120㎡ 약 12.5억원, 134㎡ 약 13.2억원 등으로 산정되었습니다. 이는 일반분양가의 85% 수준입니다.
- 일반분양가(추정): 평당 약 3,180만원으로 책정되었습니다. 향후 감정평가, 분양신청 결과, 부동산 시장 동향에 따라 변동될 수 있습니다.
- 인근 시세: 가리봉동 내 신축 아파트(예: 가산디지털단지 인근)는 전용 84㎡ 기준 6억9천만~10억5천만원, 전세 4억1천만~5억원 수준입니다. 재개발 기대감으로 매매가가 꾸준히 상승 중입니다.
투자 전략
- 초기 투자 메리트: 신통기획 적용으로 사업 속도가 빠르며, 현재는 사업 초기 단계로 투자금 1억 내외로 진입 가능한 매물도 일부 존재합니다. 다만, 초기 투자 시 사업지연, 분담금 변동 등 리스크도 감안해야 합니다.
- 직주근접 수요: G밸리, 구로디지털단지 등 20만명 이상 직장인 수요가 풍부해 임대수익 및 향후 시세 상승 기대가 높습니다.
- 중장기 접근: 재개발은 장기 프로젝트이므로 단기 시세차익보다는 5~10년 중장기적 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
- 분양권 프리미엄: 사업이 진척될수록 조합원 입주권, 분양권 프리미엄이 상승할 가능성이 높으나, 분양가 상한제, HUG 보증 등 정책 변수도 체크해야 합니다.
전망
- 주거환경 대전환: 노후화, 우범지대, 주차난 등 기존 문제점이 대단지 신축아파트, 상업·여가시설, 녹지공간 등으로 일거에 개선될 전망입니다.
- 입지 프리미엄: 쿼드러플 역세권, G밸리 배후 등 서울 서남권 최고 입지로 평가받으며, 신안산선 등 교통망 확장에 따른 가치 상승도 기대됩니다.
- 가격 상승 여력: 현재 저평가된 구로·가리봉 일대가 대규모 개발로 신축 프리미엄을 누릴 가능성이 높으며, 인근 신축 대비 시세 갭이 점차 좁혀질 전망입니다.
- 리스크: 일부 주민 반대, 분양가 변동, 경기침체 등 변수도 존재하므로 투자 시 신중한 접근 필요합니다.
요약
가리봉1구역 재개발은 서울 서남권의 대표적인 대규모 정비사업으로, 쿼드러플 역세권·직주근접·신속통합기획 등 뛰어난 입지와 사업성을 갖추고 있습니다. 사업 초기 진입 메리트가 크며, 중장기적으로 주거환경 개선과 시세 상승이 기대됩니다. 다만, 사업 리스크와 정책 변수도 함께 고려해야 합니다.
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