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서울 강남구 대치동의 은마아파트는 대한민국 재건축의 상징으로 오랜 기간 주목받아온 대단지입니다. 최근 사업이 본격적으로 궤도에 오르며, 강남 부동산 시장 전체에 큰 파장을 예고하고 있습니다.
은마아파트 재건축의 주요 내용
재건축 규모
- 지하 4층~지상 최고 49층, 총 5962가구(공공임대 891가구, 공공분양 122가구 포함)로 탈바꿈할 예정입니다. 기존 4424가구에서 184가구가 늘어났습니다.
용적률 상향
- 기존 300%에서 320%로 상향됐으며, 역세권 개발 인센티브를 활용해 층수도 기존 35층에서 49층으로 높였습니다.
공공기여 확대
- 서울시 요구에 따라 침수 예방용 빗물 저류시설(저류조) 설치, 소공원 및 문화공원 조성, 공영주차장 신설 등이 포함됐습니다.
GTX-C 노선 이슈
- 수도권광역급행철도(GTX)-C 노선이 단지 지하 50m를 관통하는 설계로 추진되며, 안전 문제와 단지 활용에 대한 일부 주민 우려가 남아 있습니다.
재건축 추진 과정과 주민 분위기
오랜 표류 끝 본격화
1979년 준공, 1996년 재건축 추진위 발족 이후 2023년에야 조합이 설립되는 등 29년간 지연됐습니다. 내부 갈등과 정부·서울시 규제, 안전진단 미통과 등이 주요 원인이었습니다.
주민 동의율
최근 정비계획 변경안은 조합원 80% 이상의 압도적 동의로 통과됐습니다.
시장 반응
재건축 기대감에 매물 회수, 신고가 행진 등 강남 부동산 시장에서 큰 관심을 받고 있습니다. 전용 84㎡ 기준 최근 거래가 35억5000만 원을 기록하는 등 가격 상승세가 뚜렷합니다.
진행 일정 및 향후 전망
2025년 주요 일정
- 5월 21일까지 정비계획 변경안 공람, 5월 30일 주민설명회 개최.
- 연내 신속통합기획(신통기획) 통합심의 및 사업시행인가 목표.
- 시공사 선정은 이르면 내년(2026년) 확정될 가능성이 있습니다.
향후 과제
- 서울시와의 협의, 내부 갈등 해소, 공공기여 부담, GTX-C 노선 안전문제 등 해결이 필요합니다.
- 사업시행인가 이후 관리처분인가, 착공까지는 최소 2~3년이 더 소요될 전망입니다.
미래 가치 및 시장 영향
학군 및 입지 프리미엄
- 대치동 학원가 인접, 3호선 역세권 등 입지 프리미엄이 커 실수요와 투자수요 모두 집중되고 있습니다.
강남·서울 부동산 시장 파급력
- 은마아파트의 재건축은 강남, 나아가 서울 전체 부동산 시장의 방향성을 가늠할 수 있는 상징적 사업으로 평가받고 있습니다.
가격 전망
- 재건축 기대감과 공급 부족으로 인해 단지 내외 시세가 지속적으로 상승할 것으로 예상됩니다. 2025년 전용 84㎡ 기준 시세는 32억~35억 원 수준으로 전망됩니다.
“은마아파트 재건축은 강남을 대표하는 대규모 정비사업인 만큼 도시 기능 개선과 주민 삶의 질 향상을 위한 중요한 전환점이 될것입니다”
강남구청장
결론
대치동 은마아파트 재건축은 오랜 표류 끝에 본격적인 사업 추진 단계에 진입했습니다. 대규모 단지, 고층화, 공공기여 확대 등으로 강남권 주거·도시환경의 새로운 이정표가 될 전망입니다. 다만 내부 갈등, 공공기여 부담, 교통·안전 문제 등 남은 과제 해결이 사업의 성공을 좌우할 것으로 보입니다. 앞으로의 일정에 따라 강남 및 서울 부동산 시장 전체에 미칠 영향도 매우 클 것으로 기대됩니다.
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