서울 관악구 성현동 1021번지 일대는 모아타운 관리계획안이 제18차 소규모주택정비 통합심의 소위원회를 통해 통과되면서 재개발이 본격화됩니다. 이 지역은 구릉지형 정비 취약 주거 밀집지역으로, 기존 1,385세대에서 624세대 증가한 총 2,009세대(임대 254세대 포함)가 공급됩니다. 면적은 7만948.1㎡로 모아주택 4개소가 들어서며, 주거환경 개선이 시급한 곳입니다.
재개발 개요
성현동 1021번지 일대는 2023년 모아타운 대상지로 선정된 후 주민설명회, 서울시 전문가 사전자문, 주민공람 등의 절차를 거쳤습니다. 용도지역은 기존 제2종 일반주거지역(7층)에서 제3종 일반주거지역으로 종상향되며, 용적률 300% 이하, 건폐율 50% 이하로 계획됩니다. 사업구역은 총 6곳(1~6구역)으로 나뉘어 가로주택정비사업이 진행되며, 인근 아파트단지와 도로 경계를 고려했습니다.
정비기반시설로는 도로(9,526㎡), 공원(3,625㎡), 사회복지시설(337㎡)이 확충됩니다. 모든 구역 진입도로를 10m로 넓히고 순환형·격자형 도로체계를 마련하며, 기존 공원을 확대 재조성합니다. 서울대입구역 북측에 위치해 서부선 역 예정지 인근으로 교통 접근성이 우수합니다.
노후 건축물 비율이 높고 반지하주택이 많아 정비가 절실한 지역입니다. 모아타운 제도는 소규모 노후 저층 주거지를 블록 단위로 묶어 아파트로 개발하는 방식으로, 절차 간소화와 기간 단축이 장점입니다.
재개발 단계
2023년 10월 모아타운 관리계획 수립 용역이 착수되어 12개월 기간으로 기초 현황조사와 관련계획 검토가 진행됩니다. 2023년 모아타운 수시공모를 통해 양천구 목4동과 함께 선정되었습니다. 2024년 11월 주민공람(11월 13일까지)이 실시되며, 관리계획안이 마련됩니다.
2025년 12월 1일 제18차 통합심의 소위원회를 통해 모아타운 관리계획안이 통과됩니다. 이후 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 착공 순으로 진행됩니다. 현재 사업지 내 3곳 가로주택정비사업이 진행 중으로, 통합이 관건입니다.
만약 사업 추진이 지연되면 신속통합기획 등을 별도 신청할 수 있습니다. 강북구 번동과 중랑구 면목동 사례처럼 시범사업지 경험을 바탕으로 속도를 낼 전망입니다.
사업 전망
모아타운 통과로 용도지역 상향과 정비기반시설 확충이 확정되어 사업성이 높아집니다. 총 2,009세대 공급으로 주택 부족 지역에 기여하며, 쾌적한 주거환경이 조성됩니다. 서부선 역 예정과 서울대입구역 인접으로 수요가 풍부합니다.
구릉지형과 높은 사업난이도로 통합이 핵심 과제입니다. 그러나 모아타운 제도의 절차 간소화로 기존 가로주택정비 대비 빠른 진행이 가능합니다. 지역 발전에 기여할 것으로 예상됩니다.
최근 계획안에서 세대수가 1,772세대에서 2,592세대로 확대된 사례처럼 추가 증설 여지가 있습니다. 도로 확장(은천로39길 등)과 노인복지시설, 도서관 설치로 공공성이 강화됩니다.
투자전략
초기 단계에서 토지 매입이나 권리 분석을 통해 참여하는것이 바람직 합니다. 심의 통과로 프리미엄이 붙을 가능성이 큽니다. 조합설립 전 저평가 토지를 노리며, 사업성 분석(용적률 상향, 교통 호재)을 합니다.
위험 관리로는 구역 통합 지연과 주민 반대를 대비하며, 모아타운 전문 컨설턴트 활용을 추천합니다. 장기 투자 관점에서 분양가 상승과 임대 수요를 기대하며 관악구 부동산 시장 모니터링과 유사 사업(강북권 모아타운) 추이를 참고하는것이 좋습니다.
공공임대 254세대 포함으로 분양 물량이 안정적이며, 서부선 개통 시 자산 가치가 급등할 전망입니다. 다각화 전략으로 인근 성현동 다른 정비사업과 연계 투자하는 방법도 있습니다.