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마포구 성산동 446번지 일대에 위치한 성산시영아파트는 1986년 준공된 33개동, 3,710가구 규모의 대단지입니다. 2020년 정밀안전진단을 통과한 이후, 2023년 말 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 재건축 정비계획이 최종 확정되었고, 2025년 현재 조합설립을 앞두고 있습니다.
재건축이 완료되면 최고 40층, 30개동, 총 4,823가구(임대 516가구 포함)로 탈바꿈할 예정이며, 이는 마포구 최대 규모의 아파트 단지가 됩니다. 용적률은 299%가 적용될 계획입니다.
주요 특징
1. 입지 및 교통
- 6호선 월드컵경기장역 초역세권, 디지털미디어시티(DMC)역, 마포구청역 등 3개 역 도보권
- 내부순환도로, 강변북로 등 주요 도로 접근성 우수
- 인근에 성원초, 신북초, 중암중 등 학군과 홈플러스, 월드컵공원 등 생활 인프라 풍부
2. 단지 구성
- 재건축 후 4,823가구(임대 516가구 포함), 전용면적 49~118㎡로 다양한 평형 구성
- 대부분 중소형(50~59㎡) 위주로 균질한 평면
- 한강 조망 가능한 고층 세대, 대규모 공원 및 녹지, 커뮤니티 시설 등 최신 트렌드 반영
3. 사업성 및 분담금
- 소형 위주 단지 특성상 가구당 분담금이 높을 것으로 예상(4억~5억 원대 추정)
- 최근 공사비 급등으로 분담금 추가 상승 우려
- 일반분양 물량은 약 560가구로, 대단지 대비 많지 않은 편
최근 시세 동향
- 2025년 6월 기준 전용 50㎡ 실거래가 10억~10.5억 원, 전용 59㎡는 12.8억~13억 원에 거래
- 2025년 전세가는 전용 50㎡ 기준 2.5억~3.2억 원, 전용 59㎡는 3.1억~3.3억 원대
- 2024년 하반기 이후 재건축 기대감과 투자 수요로 2개월 만에 2억 원 이상 급등 사례도 발생
- 공시가격(2024년 기준)은 2억 7,600만 원, 공시지가는 395만 원 수준
투자 전략
1. 재건축 초기단계 투자
- 현재는 조합설립 단계로, 중장기적 관점에서 재건축 프리미엄을 노린 투자에 적합
- 실거주 및 임대수요가 안정적이어서 공실 부담이 적음
2. 분담금 리스크 관리
- 공사비 상승에 따른 분담금 증가 가능성에 유의
- 사업 진행 속도와 분담금 산정 결과에 따라 투자 타이밍 조절 필요
3. 미래 가치
- 마포구 내 최대 단지, 강북권 랜드마크로 자리매김 전망
- DMC, 월드컵경기장, 한강 조망 등 입지 프리미엄
- 일반분양 물량이 적어 희소성 부각, 신축 아파트와의 시세 격차 축소 기대
전망
재건축이 순조롭게 진행될 경우, 마포·강남·서초를 잇는 '마강초' 시대의 주거 중심지로 부상할 가능성
강북권 최대 규모, 브랜드 아파트로 재탄생하며 입지·생활환경·교통·학군 등에서 경쟁력이 매우 높음
단기적으로 분담금, 사업 속도 등 변동성이 크지만, 장기적으로는 강동·강서권 신축과 견줄 만한 프리미엄 기대
결론
마포 성산시영 아파트는 강북권 재건축 최대어로, 입지·규모·미래가치 모두 뛰어난 단지입니다. 재건축 진행 과정에서 분담금 리스크와 사업 속도를 면밀히 체크해야 하며, 중장기적 관점에서 접근할 때 가장 큰 투자 효과를 기대할 수 있습니다. 재건축 후에는 마포구를 대표하는 신축 대단지로 자리매김할 가능성이 높습니다.
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