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삼환도봉아파트는 1987년 준공된 서울 도봉구의 준공업지역 내 아파트로, 기존 15층 4개동, 660가구 규모였습니다. 이번 재건축을 통해 최고 42층, 993세대의 대단지 아파트로 탈바꿈하게 되며, 법적 기준을 넘어선 343.49%의 용적률이 적용됩니다.
준공업지역 용적률 완화 첫 적용
1. 서울시 최초 준공업지역 용적률 완화 사례
- 삼환도봉아파트는 서울시에서 준공업지역 용적률 완화가 처음 적용된 단지입니다. 기존 법정 용적률 250%에서 343.49%까지 대폭 상향된 것이 핵심입니다.
- 이 과정은 도봉구의 지속적인 건의와 국토교통부, 서울시의 제도 개선 노력의 결과로, 2024년 1월 「도시 및 주거환경정비법」 개정(최대 300%), 같은 해 9월 서울시 기본계획 변경(최대 400%)을 통해 가능해졌습니다.
2. 재건축 사업성 대폭 개선
- 준공업지역은 일반적으로 용적률이 200%를 넘으면 사업성이 떨어진다는 평가가 많았습니다. 이번 완화로 사업성이 크게 개선되어, 재건축 추진이 현실화됐습니다.
- 신속통합기획, 주민 공람, 설명회, 구의회 의견 청취 등 행정 절차가 약 1년 반 만에 빠르게 진행됐으며, 도봉구 정비사업 신속지원단의 역할이 컸습니다.
3. 대규모 공급과 도시환경 개선
- 최고 42층, 993세대의 대규모 단지로 재건축되며, 노후한 준공업지역의 주거환경 개선과 함께 부족한 주택 공급 문제 해결에도 기여할 전망입니다.
준공업지역 용적률 완화의 의미
1. 서울시 내 준공업지역 재정비 촉진
- 삼환도봉아파트의 사례는 서울시 내 다른 준공업지역 재개발·재건축 사업에 긍정적인 신호탄이 될 것으로 평가받고 있습니다. 실제로 인근 유원도봉아파트 등도 안전진단 등 정비사업에 속도를 내고 있습니다.
2. 새로운 정비사업 모델 제시
- 이번 사례는 노후 준공업지역의 재정비와 주택 공급 확대를 동시에 달성할 수 있는 새로운 모델로 주목받고 있습니다. 향후 준공업지역 내 정비사업의 사업성 개선, 행정 절차 간소화 등 다양한 선례를 남길 것으로 기대됩니다.
3. 과제와 주의점
- 사업성 개선에 따라 공공기여, 추가분담금, 재건축초과이익환수제 등 추가적인 부담도 고려해야 합니다. 이러한 부분은 향후 다른 단지에서도 중요한 이슈가 될 수 있습니다.
결론
삼환도봉아파트의 재건축은 서울시 준공업지역 용적률 완화의 첫 적용 사례로, 노후 주거지의 재정비와 주택 공급 확대라는 두 마리 토끼를 잡은 혁신적인 모델입니다. 이 성공 사례는 앞으로 서울시 준공업지역의 재정비 사업에 큰 활력을 불어넣을 전망입니다. 다만, 사업성 개선에 따른 공공기여와 추가 부담 등도 꼼꼼히 따져야 할 과제로 남아 있습니다.
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