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서울시가 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 대상으로 토지거래허가구역(이하 토허구역)을 확대·재지정하면서 부동산 시장에 큰 변화가 생기고 있습니다. 특히 이번 규제는 건축물대장상 ‘아파트’로 분류된 주택에 한정되면서, 외관상 아파트와 유사하지만 건축물대장상 ‘연립주택’으로 분류된 주택들이 규제를 피해가며 새로운 주목을 받고 있습니다.
‘연립 아파트’란 무엇인가?
‘연립 아파트’는 외관과 구조는 아파트와 비슷하지만, 건축물대장상 ‘연립주택’으로 분류된 주택을 말합니다. 이러한 주택은 재건축 가능성과 같은 아파트의 장점을 가지면서도, 토허구역 규제를 받지 않아 거래가 자유롭다는 특징이 있습니다.
예를 들어, 강남구 일원동에 위치한 ‘청솔빌리지 아파트’는 1993년에 준공된 저층 주택단지로, 현재 재건축을 앞두고 있습니다. 부동산 시장에서는 아파트로 거래되고 있지만, 건축물대장상 연립주택으로 분류되어 이번 토허구역 규제에서 제외되었습니다. 이러한 이유로 청솔빌리지와 같은 연립 아파트는 매물이 적어 희소성이 높아지고 있으며, 시장에서 ‘부르는 게 값’이라는 평가를 받고 있습니다.
용산구 ‘한남더힐’ 사례
국내 최고가 아파트 단지 중 하나인 용산구의 ‘한남더힐’도 연립 아파트와 관련해 흥미로운 사례를 제공합니다. 이 단지는 600가구 규모로, 일부 동은 건축물대장상 아파트로 분류되어 토허구역 규제를 받지만, 나머지 동은 연립주택으로 등재되어 규제에서 제외됩니다.
실제로, 연립주택으로 등재된 한남더힐 111동의 한 세대(전용 243㎡)는 지난 14일 역대 최고가인 175억 원에 거래되었습니다. 이는 연립 아파트가 규제로부터 자유롭다는 점이 시장에서 큰 매력으로 작용했음을 보여줍니다.
토허구역 재지정과 용산구의 대응
서울시는 이번 토허구역 재지정을 통해 이상 거래를 단속하고 가격 변동을 모니터링하겠다고 밝혔습니다. 하지만 연립 아파트는 이러한 단속과 감시 대상에서 벗어나 있어 규제의 사각지대로 남아 있는 상황입니다.
이에 대응하여 용산구는 전국 최초로 ‘토지거래허가 정보광장 시스템’을 구축해 운영을 시작했습니다. 이 시스템은 구민들이 허가 대상 여부를 쉽게 조회하고, 사전 신청 및 상담까지 원스톱으로 처리할 수 있도록 설계되었습니다. 이는 갑작스러운 정책 변화로 인한 혼란을 최소화하려는 용산구의 선도적인 대응으로 평가받고 있습니다.
연립 아파트가 아파트와 다른 점
연립 아파트(연립주택)와 아파트는 모두 공동주택의 일종이지만, 건축 구조와 법적 분류에서 몇 가지 중요한 차이점이 있습니다.
1. 층수 및 건축면적
- 아파트: 5층 이상의 건물을 아파트로 분류합니다. 이는 고층 건축물로 설계되어 공용 복도와 엘리베이터를 포함한 다양한 공동시설을 갖추고 있습니다.
- 연립주택: 4층 이하의 건물로, 한 동의 바닥면적 합계가 660㎡를 초과하는 경우 연립주택으로 분류됩니다. 주로 저층 구조로 설계되며, 각 세대가 독립적인 출입구를 가지는 경우가 많습니다.
2. 관리 방식
- 아파트: 관리사무소가 모든 공용시설(엘리베이터, 주차장 등)을 통합적으로 관리하며, 관리비가 상대적으로 높습니다.
- 연립주택: 개별 소유자가 관리하는 경우가 많아 관리비가 낮은 편입니다. 다만, 공용시설이 적거나 간소화된 경우가 많아 관리의 편리함은 떨어질 수 있습니다.
3. 주거 환경
- 아파트: 고층 건물 특성상 도심 지역에 위치하며, 교통 접근성과 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 대신 개인 공간보다는 공용 공간 중심의 생활이 이루어집니다.
- 연립주택: 저층 구조로 인해 자연과 가까운 환경을 제공하며, 보다 넓은 개인 공간을 확보할 수 있습니다. 이웃과의 관계 형성이 용이하며 가족 중심의 생활에 적합합니다.
4. 법적 규제 및 금융 혜택
- 아파트: 법적으로 대피공간 설치와 같은 엄격한 규제를 받으며, 은행 대출 한도가 높은 편입니다(시세의 약 70%).
- 연립주택: 상대적으로 규제가 덜하며, 대출 한도는 아파트보다 낮은 경향이 있습니다(시세의 약 60%).
5. 가격 및 투자 가치
- 아파트: 수요가 많고 다양한 편의시설을 제공해 상대적으로 가격이 높으며, 투자 가치도 큽니다.
- 연립주택: 아파트에 비해 가격이 낮고 관리비 부담이 적지만, 외관이나 관리 상태에 따라 가격 변동 폭이 클 수 있습니다.
연립 아파트의 새로운 가치
연립 아파트와 아파트는 층수, 관리 방식, 주거 환경 등에서 차이가 있으며, 개인의 생활 스타일과 선호도에 따라 선택이 달라질 수 있습니다. 도심 생활과 편리함을 중시한다면 아파트가 적합하고, 자연 친화적이고 독립적인 생활을 원한다면 연립 아파트가 더 나은 선택일 수 있습니다. 이번 서울시의 토허구역 확대 지정은 부동산 시장에 새로운 흐름을 만들어냈습니다. 특히 연립 아파트는 규제를 피해갈 수 있다는 점에서 투자자들에게 매력적인 선택지가 되고 있습니다. 하지만 이는 동시에 정책의 사각지대를 드러내며, 향후 추가적인 제도 개선이 필요하다는 목소리도 나오고 있습니다. 앞으로 연립 아파트와 관련한 시장 변화와 정책적 대응이 어떻게 전개될지 주목할 필요가 있습니다.