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사업 개요
서울 강서구 방화동 598-146번지 일대는 모아주택 정비사업을 통해 총 180세대(임대주택 26세대 포함)가 들어서는 새로운 주거단지로 조성됩니다.
- 대지면적: 7,579.1㎡
- 연면적: 32,155.37㎡
- 건폐율: 30.93%
- 용적률: 235.52% (기존 200%에서 완화)
- 규모: 지하 4층~지상 14층, 4개동
- 위치: 지하철 9호선 신방화역 도보 이용, 마곡지구·김포공항 인접.
사업 특징
- 노후지 정비: 전체 건물의 85%가 노후·불량 건축물로, 주거환경 개선이 시급했던 지역입니다.
- 사업성 개선: 용적률 완화로 기존 99세대에서 81세대가 늘어나 사업성이 향상되었습니다.
- 생활 인프라 개선: 건축한계선 지정으로 폭 3m의 보도가 확보돼 보행 환경이 크게 개선됩니다.
- 교통·입지: 신방화역, 마곡지구, 김포공항 등 교통 및 생활 인프라 접근성이 뛰어납니다.
- 교육환경: 송화초, 방화초, 송정초, 방화중, 공항중, 마곡중, 서울백영고, 공항고 등 우수한 교육 인프라 위치.
시세 및 가격 전망
- 현재 정비사업 중인 가로주택정비구역의 경우 분양가나 매매시세가 일반 아파트와 달리 사업 추진 속도, 개발이익, 주변 신축 아파트 시세 등을 참고해 형성됩니다.
- 방화동, 특히 신방화역 인근 신축 아파트의 평균 매매가는 3.3㎡(평) 기준 3,000만~3,500만 원대로 일부 프리미엄 신축 단지는 3.3㎡ 당 4,000만 원대를 기록하는 경우도 있습니다.
- 실제 분양가와 향후 시세는 착공 시기, 미래 교통망, 마곡지구·공항 개발 및 서울 전역의 가격 흐름에 따라 결정될 것으로 보입니다.
| 구분 | 방화동 598-146 예상 | 인근 신축 아파트 | 비고 |
| 분양가(3.3㎡) | 미정, 3,000만~3,500만 원 추정 | 3,200~4,000만 원 | 2025년 7월 기준, 주변 시세 참고 |
투자 전략
- 중장기 가치상승 기대: 노후 주거지 대규모 정비와 용적률 상향에 따른 사업성 개선으로 분양가 대비 향후 시세 상승 여력이 크다는 평가입니다.
- 저평가 프리미엄: 사업 초기 단계에서는 상대적 저평가, 입주 후 시세 상승 가능성이 높음.
- 교통·생활 인프라 프리미엄: 신방화역, 9호선, 마곡지구 인접 등 교통 프리미엄 기대.
- 임대주택 포함: 임대주택 26세대 포함, 실수요·투자수요 모두 분산 가능.
- 사업 리스크: 고도제한, 인허가 속도, 분양가상한제 등 정책 변수에 따라 변동성 존재.
향후 전망
- 쾌적한 신흥 주거지로 탈바꿈: 기존 노후·불량건물 밀집지역에서 쾌적한 주거단지로 변모, 지역 가치 재조명 예상.
- 인근 개발·재개발과의 시너지: 마곡지구의 빠른 성장, 김포공항·서부권 주요 개발 프로젝트와 연계 가능성 주목.
- 주거 안정성과 미래가치 두 마리 토끼: 실거주 목적뿐만 아니라 자산 가치 상승도 노릴 수 있는 지역으로 부상.
요약
방화동 598-146번지 일대는 노후주거지 정비, 높은 사업성, 교통 입지 및 인근 개발 등의 프리미엄을 가진 재개발 구역입니다. 중장기 투자 가치가 우수하며, 실수요·투자수요 모두에 어필할 만한 신흥 주거지로 성장할 전망입니다.
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