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서울 성동구 송정동은 최근 성수동의 폭등한 집값과 상권 확장, 개발 호재의 영향으로 '성수동 옆세권'이라는 별칭까지 얻으며 투자자와 실수요자 모두의 주목을 받고 있는 지역입니다. 성수동과 비교해 가격이 저렴하면서도 입지, 개발 가능성, 미래 가치 측면에서 가성비가 높다는 평가를 받고 있습니다. 아래에서 송정동의 입지, 가격, 개발 호재, 투자 포인트를 알아보겠습니다.
송정동의 입지와 특징
위치 및 교통
- 송정동은 성동구의 동쪽 끝에 위치해 중랑천과 접하고, 남쪽으로는 성수동과 인접해 있습니다. 동일로, 동부간선도로, 광나루로 등 주요 도로망을 통해 강남, 강동, 광진 등 서울 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다. 지하철 5호선·7호선 군자역이 도보권에 있어 대중교통 이용도 편리합니다.
자연환경
- 중랑천 수변공원과 송정제방(뚝방길)이 인근에 있어 벚꽃, 단풍 등 사계절 자연경관을 즐길 수 있고, 산책·자전거 등 여가 생활이 용이합니다.
생활 인프라
- 대형마트, 학원가 등은 성수동에 비해 부족한 편이지만, 성수동 상권이 확장되며 점차 다양한 편의시설과 상업시설이 유입되고 있습니다.
가격 및 시장 동향
아파트 시세
- 송정동의 대표 아파트인 송정건영(2000년 입주, 447세대)은 2025년 5월 기준 3.3㎡당 매매가가 약 2,900만 원으로, 성동구 평균(4,568만 원)과 성수동(평당 1억 원 내외) 대비 20~30% 저렴합니다. 32평형 기준 9억 초반, 26평형은 7억 초반 수준으로 실수요와 투자 모두 접근성이 높습니다.
상업용 부동산
- 꼬마빌딩, 근린생활시설 등 상업용 부동산도 최근 5년간 땅값이 3배 이상 뛰었지만, 성수동 대비 여전히 20~30% 저렴합니다. 연예인(고소영, 바다, 권은비 등)들의 투자 사례가 잇따르며 부동산 시장의 관심이 높아지고 있습니다.
월세 시세
- 히페리온리버팰리스(2022년 준공, 83㎡)의 경우 보증금 2억, 월세 212만 원에 거래되는 등 신축 아파트의 임대수익률도 우수한 편입니다.
개발 호재 및 미래 가치
도시재생사업
2018년부터 송정동 일대는 도시재생사업이 진행 중이며, 골목길 재생, 보행환경 개선, 생활 인프라 확충 등으로 주거환경이 꾸준히 개선되고 있습니다.
모아타운 사업
2023년 송정동 97-3번지 일대가 서울시 모아타운 대상지로 선정되어 노후 주택 정비, 주거환경 개선, 커뮤니티 활성화 등 대규모 개발이 예고되어 있습니다. 향후 집값 상승 여력이 크다는 평가가 많습니다.
상권 확장
성수동의 상권이 송정동까지 확장되며, 카페거리, 팝업스토어 등 MZ세대가 선호하는 상권이 점차 형성되고 있습니다.
투자 전략 및 유의점
1. 저평가 매물 선점
- 성수동 대비 저렴한 가격, 개발 호재, 상권 확장에 힘입어 중장기적 가치 상승이 기대됩니다.
- 구축 아파트(송정건영 등)는 실거주, 갭투자 모두 접근성이 높아 환금성도 양호합니다.
2. 상업용 부동산 투자
- 소형 빌딩, 꼬마빌딩 등은 상권 확장과 개발 호재에 따라 시세차익 및 임대수익 모두 노려볼 만합니다.
- 연예인 투자 사례처럼, 카페거리 인근 상업시설은 미래 가치가 높아질 가능성이 큽니다.
3. 개발 호재 적극 활용
- 모아타운, 도시재생 등 정비사업이 완료되면 주거환경과 이미지가 크게 개선될 전망입니다.
- 개발이 본격화되기 전 저평가 구역을 선점하는 것이 유리합니다.
4. 단점 및 리스크 관리
- 아직 노후 주택, 다세대, 빌라 비중이 높아 주거환경이 완전히 개선되기까지는 시간이 필요합니다.
- 대규모 단지보다는 소규모 아파트, 빌라가 많아 환금성, 거래량 측면에서 한계가 있을 수 있습니다.
- 1급지(성수동) 상승세가 꺾이면 2급지(송정동)도 하락폭이 클 수 있으므로, 투자 시 분산 및 리스크 관리가 필요합니다.
결론
송정동은 성수동의 상권 확장, 다양한 개발 호재, 상대적으로 저렴한 가격, 우수한 입지 등으로 인해 '가성비'와 미래가치가 모두 부각되는 지역입니다. 단기 차익보다는 중장기적 관점에서 개발 호재와 상권 확장 효과를 노리는 전략이 유효하며, 실거주와 투자 모두에 적합한 입지로 평가할 수 있습니다. 다만, 아직 완전히 개선되지 않은 주거환경, 소규모 단지의 한계 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.
핵심 투자 전략 요약
- 개발 호재(모아타운, 도시재생)와 상권 확장에 주목
- 성수동 대비 저렴한 가격 구간에서 저평가 매물 선점
- 상업용 부동산, 신축 및 중대형 아파트 위주로 접근
- 중장기 관점의 투자와 리스크 분산 필수
송정동은 지금이 저평가 구간일 수 있습니다. 성수동의 다음 주자로서 미래가치에 주목한다면, 적극적인 분석과 선제적 투자를 고려할 만한 시기입니다.