서울 용산의 중심축에 위치한 한강로1가 삼각맨션 일대가 도시정비형 재개발사업을 본격화하고 있습니다. 서울시는 2025년 11월 19일 도시계획위원회를 열고 ‘한강로1가(삼각맨션 일대) 도시정비형 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정안’을 수정 가결했습니다. 오랜 기간 용산에서도 개발 공백지로 남아 있던 지역에 대한 구체적인 정비계획이 확정된 것입니다.
이번 사업은 최고 39층, 총 697세대 규모의 주거복합단지 조성을 골자로 하며, 용산역세권과 한강변을 연결하는 입지적 요충부지라는 점에서 의미가 큽니다. 주거환경 개선과 동시에 용산 북단의 도시 경관을 재정비하는 상징적 사업으로 평가받고 있습니다.
재개발 사업 개요 및 입지 분석
삼각맨션 재개발 구역은 한강로1가 227번지 일대 약 2만7000㎡ 규모입니다. 노후 다세대주택과 근린시설이 밀집한 지역으로, 용산역·삼각지역·남영역 등 트리플 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 한강대로변을 따라 용산국제업무지구와 인접하며, 미군기지 반환 부지 개발, 용산공원 조성 등과의 직간접적인 연계효과가 기대됩니다.
정비계획에 따르면 총 697세대 중 일부는 임대 및 공공기여시설로 포함되며, 용도지역은 제3종 일반주거지역으로 설정되었습니다. 향후 고급 주거수요와 한강조망형 세대가 결합되는 형태로, 용산의 대표 신흥 주거단지로 자리매김할 가능성이 높습니다.
특히 한강로 권역은 국제업무지구, 이촌·효창동 재개발, 한강변 수변공원 조성 등 대형 개발계획이 집중된 지역으로, 용산 일대 중에서도 프로젝트 간 시너지 효과가 예상되는 핵심 축으로 꼽힙니다.
진행단계와 사업추진 전망
현재 삼각맨션 일대는 도시계획위원회 통과를 통해 정비계획 및 정비구역 지정이 완료된 상태입니다. 이는 재개발 프로세스상 핵심 기반이 확정된 것으로, 이후 절차는 다음 단계로 이어집니다.
- 정비구역 고시 및 추진위원회 구성 단계입니다. 서울시 고시 후 주민 동의 절차를 거쳐 추진위원회가 설립됩니다.
- 조합 설립 인가 단계에서는 토지등소유자의 동의율 확보가 핵심입니다. 조합이 공식 출범하면 시공사 선정 절차에 돌입합니다.
- 사업시행 인가 및 관리처분인가 단계에서 설계안, 분양계획, 권리가액 등이 구체화되며, 이후 이주·철거 및 착공으로 전환됩니다.
현재 속도대로라면 조합설립 인가 시점은 2026~2027년경, 착공은 2029~2030년 전후가 현실적인 일정으로 예상됩니다. 다만, 용산 일대 정비사업은 개발 호재가 많은 만큼 행정 절차나 주민합의 속도에 따라 일정이 조정될 수 있습니다.
시장적 가치와 주변 시세 흐름
삼각맨션 재개발은 입지적·상징적 가치 모두 높은 사업지입니다. 도심권 접근성과 트리플 역세권, 한강조망이라는 세 요소를 동시에 갖춘 지역은 서울 내에서도 희소합니다. 인근 ‘용산센트럴파크해링턴스퀘어’, ‘용산푸르지오써밋’ 등의 고급 단지 시세가 3.3㎡당 7000만 원대에 형성되어 있는 점을 고려하면, 삼각맨션 일대 재개발 완료 시 동일 생활권역 내 경쟁력 있는 신규 수요층을 기대할 수 있습니다.
경기 침체기임에도 불구하고 한강로 일대 매물은 희소성이 매우 높습니다. 용산국제업무지구 개발이 현실화될 경우, 상업·업무·주거 복합 기능이 결합된 새로운 중심지가 될 가능성이 큽니다. 이는 단순 주거단지 이상의 가치를 형성하게 될 변수입니다.
투자 전략 및 리스크 관리
삼각맨션 재개발 투자 접근 시점은 사업 단계별로 전략이 달라집니다.
- 초기 진입(조합 설립 전): 높은 상승 잠재력을 기대할 수 있지만, 동의율, 추진위 구성 속도 등 불확실성이 존재합니다. 이 시기에는 구체적인 사업성 분석과 향후 권리가액 시뮬레이션이 필수입니다.
- 중기 진입(조합 설립 후~사업시행 인가 전): 리스크는 줄어드나 프리미엄이 반영됩니다. 분양가 상한제 적용 여부와 시공사 조건을 확인해야 합니다.
- 후기 진입(관리처분인가 이후): 사업 안정성이 높지만 기대 수익률은 제한적입니다. 실수요 중심 또는 장기 자산 포트폴리오 관점에서 접근이 유리합니다.
투자 시 유의해야 할 부분은 다음과 같습니다.
- 조합원 지분 면적 대비 배정 세대 규모 확인.
- 권리가액 산정 방식 및 감정평가 일정 확인.
- 인근 정비사업(효창4구역, 한강로2가 등)과의 추진 시기 중첩 가능성 고려.
- 분양가상한제 시행 시 분양가 및 이익률 변화 분석.
이 사업은 현재 시점에서 프리미엄이 비교적 빠르게 반영되는 구간으로 평가되며, 사업 초기부터 참여한 조합원 또는 인근 토지 보유자의 자산가치 상승폭이 클 것으로 전망됩니다.
향후 전망
용산 삼각맨션 일대 재개발은 용산 전체의 도시 구조를 재편하는 중요한 축이 될 가능성이 높습니다. 한강 변과 국제업무지구를 연결하는 입체형 복합주거벨트의 시작점으로, 향후 10년 내 용산의 프리미엄 주거벨트 완성도에 결정적인 역할을 할 것입니다.
서울 재개발 시장의 중심축이 강남에서 용산으로 이동하고 있는 흐름을 고려했을 때, 삼각맨션 재개발은 중기~장기 보유 전략의 투자자에게 알맞은 물건입니다. 주변 정비사업의 진행속도와 시공사 발표 일정이 구체화되는 시점마다 가치가 재평가될 가능성이 높습니다.
용산의 미래를 선점하려면, 단기 변동에 흔들리기보다는 행정 절차, 분양가, 시세 흐름을 지속적으로 추적하는 장기 분석이 필요합니다.