성북구 장위 10구역 재개발

목차

서울 성북구 장위동 68-37번지 일대에 위치한 장위10구역은 장위뉴타운의 마지막 대규모 재개발 구역 중 하나입니다. 2008년 정비구역으로 지정된 이후, 2017년 관리처분계획 인가까지 받았으나, 사업 대상지 내 사랑제일교회와의 장기 갈등으로 인해 오랜 기간 사업이 지연되었습니다. 최근 사랑제일교회 부지를 최종적으로 제외하는 사업시행계획 변경안이 인가되면서, 본격적으로 재개발 사업이 추진됩니다.

장위 10구역 재개발 개요

• 위치: 서울 성북구 장위동 68-37번지 일대
• 면적: 91,362㎡ (약 2만7천평)
• 규모: 총 1,931세대(공공주택 341세대 포함), 지하 5층~지상 35층
• 시공사: 대우건설
• 주요 시설: 도로, 공원, 주민센터, 학교용지 등 기반시설 기부채납
• 착공/준공 목표: 2025년 착공, 2029년 준공 목표

특징 및 장점

사랑제일교회 부지 제외로 사업 본궤도 진입

• 수년간 사업을 지연시켰던 사랑제일교회 부지 문제가 해소되면서, 정비구역 경계와 기반시설 배치가 새롭게 조정되어 사업 추진 속도가 빨라질 전망입니다.

대단지 프리미엄 & 소셜믹스

• 2,000세대에 육박하는 대단지로 조성되며, 공공주택과 일반분양이 혼합된 소셜믹스 단지로 계획되어 다양한 주거 수요를 흡수할 수 있습니다.

교통 및 생활 인프라

• 지하철 6호선 돌곶이역 인접(역세권), 장위초등학교 인접(‘초품아’ 단지), 주변에 다양한 생활편의시설과 시장, 대형마트, 병원, 대학 등 풍부한 인프라가 형성되어 있습니다.

교통환경 개선 기대

• 돌곶이로 등 핵심 도로 확장과 기반시설 확충으로 장위뉴타운 전체의 교통 혼잡 완화 및 접근성이 크게 개선될 전망입니다.

다양한 평형 구성

• 전용 60㎡ 미만 980세대(임대 321세대), 60~85㎡ 미만 836세대(임대 20세대), 85㎡ 초과 115세대 등 다양한 평형으로 구성되어 실수요 및 투자수요 모두를 만족시킬 수 있습니다.

현시세 및 분양가 전망

인근 시세 참고

• 2025년 3월 입주한 인근 ‘장위자이레디언트’(2,840세대) 기준, 전용 84㎡ 시세 약 14억 원(평당 약 4,100만 원) 수준입니다.

장위10구역 예상 분양가

• 공식 분양가는 미정이지만, 인근 시세를 감안할 때 평당 4,100만 원 내외가 유력하며, 전용 59㎡ 약 9.8억, 74㎡ 약 12.3억, 84㎡ 약 13.9억, 101㎡ 약 17.2억, 114㎡ 약 18.8억 원 수준이 예상됩니다.

투자 매물 및 실거래

• 현재 장위10구역 내 실거래 및 매물 정보는 제한적이나, 인근 단지와 유사한 수준에서 형성될 것으로 보입니다.

투자전략 및 전망

1. 장기적 가치 상승 기대

• 장위뉴타운 내 마지막 대규모 신축 단지로, 공급 희소성과 대단지 프리미엄이 부각될 것으로 예상됩니다.
• 교통·교육·생활 인프라가 집약된 입지로, 실수요와 투자수요 모두에게 매력적입니다.

2. 분양 및 청약 전략

• 2025년 하반기~2026년 상반기 분양이 유력하며, 청약 경쟁률이 높을 것으로 예상됩니다.
• 소셜믹스(공공주택 포함) 구조이므로, 일반분양 물량과 임대물량 비율을 고려한 청약 전략이 필요합니다.

3. 단기적 유의점

• 사업지연에 따른 금융비용(기존 3,000억 대출 리파이낸싱 등)과 분양가 산정 과정에서 변수 발생 가능성.
• 교회 부지 인접으로 인한 일부 동의 조망·소음 이슈 등도 체크 필요.

4. 향후 전망

• 2029년 준공 시점까지 서울 동북권 신축 대단지로서의 입지와 프리미엄이 지속될 전망입니다.
• 장위뉴타운 내 다른 구역(8·9구역 등)과의 시너지, 교통망 확충 등으로 추가적인 가치 상승 기대.

결론

장위10구역은 사랑제일교회 부지 제외로 오랜 갈등을 마무리 짓고, 서울 동북권 대표 신축 대단지로 도약할 준비를 마쳤습니다. 역세권, 초품아, 대단지, 소셜믹스, 생활 인프라 등 다양한 강점을 갖춘 만큼, 실수요자와 투자자 모두에게 주목받는 단지가 될 전망입니다. 향후 분양 일정과 분양가, 인근 시세 동향을 모니터링하며, 청약 및 투자 전략을 세우는 것이 중요합니다.