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최근 정부와 서울시가 발표한 토지거래허가구역(토허제) 관련 업무처리 기준이 큰 화제를 모으고 있습니다. 특히 강남·서초·송파·용산 등 주요 지역에서 이미 주택을 보유한 사람도 아파트를 추가로 매입할 수 있게 된 점, 그리고 기존 주택을 반드시 매도하지 않아도 전월세 임대가 허용된 점이 핵심 변화입니다. 이번 포스팅에서는 변경된 토허제 기준의 주요 내용과 시장 반응, 그리고 논란까지 알아보겠습니다.
주요 변경 내용 한눈에 보기
1. 유주택자도 추가 매입 가능, 기존주택 임대 허용
- 이제 집이 이미 한 채 이상 있어도 강남·용산 등 토허제 지역 아파트를 추가로 매입할 수 있습니다.
- 단, 허가일로부터 6개월 이내에 기존 주택을 매매하거나 임대(전월세)해야 하며, 이 계획을 제출해야 허가가 납니다. 기존에는 반드시 매도만 허용했으나, 임대도 가능하도록 바뀐 것이 가장 큰 변화입니다.
2. 기존주택 처리 기한 ‘6개월’로 통일
- 자치구별로 달랐던 기존주택 처분(매도/임대) 기한이 모두 6개월로 통일됐습니다.
- 예전엔 강남·송파구 1년, 서초구 6개월, 용산구 4개월 등으로 혼란이 컸습니다.
3. 재개발·재건축 실거주 의무, ‘합산 2년’ 인정
- 재개발·재건축 구역에서는 실거주 의무 2년을 ‘멸실 전 거주기간 + 입주 후 거주기간’ 합산으로 인정합니다.
- 예를 들어, 철거 전 1년 거주했다면 새 아파트 입주 후 1년만 더 거주해도 실거주 2년을 채운 것으로 간주됩니다.
- 기존 주택이 이미 철거돼 실거주가 불가능한 경우, 새 아파트 준공 후 입주 시점부터 2년 실거주 의무가 시작됩니다.
4. 입주권·분양권 규정 차이
- 재개발·재건축 입주권 거래는 토허제 규제 대상입니다.
- 분양권(청약 당첨자)은 토허제 대상이 아니지만, 제3자에게 전매할 때는 관할 관청 허가가 필요합니다.
시장 반응 및 논란
정책 일관성 논란
- 과거에는 기존 주택을 반드시 매도해야 했기 때문에 집을 판 사람들이 있었는데, 이제 임대도 허용되면서 “정부 규제 때문에 집을 팔았던 사람들은 어떻게 하느냐”는 불만이 제기되고 있습니다.
- 전문가들은 “기준이 뒤늦게 통일돼 시장 혼란이 컸다”, “과잉 행정의 부작용”이라는 비판을 내놓고 있습니다.
실효성 및 시장 영향
- 단기적으로는 거래가 위축되고 과열이 진정될 수 있지만, 장기적으로는 집값 안정 효과가 제한적일 수 있다는 분석이 많습니다.
- 정책 신뢰도 저하, 공급 부족 심화, 인접지역 풍선효과 등 부작용 우려도 있습니다.
실전 Q&A
Q. 유주택자가 강남·용산 아파트를 사려면 기존 집을 꼭 팔아야 하나요?
- 아니요! 6개월 이내에 기존 집을 매매하거나 임대(전월세)하면 됩니다. 임대도 공식적으로 허용됐습니다.
Q. 재개발·재건축 아파트 입주권은 어떻게 되나요?
- 입주권도 토허제 규제 대상입니다. ‘준공 후’ 2년 실거주 의무가 적용됩니다. 멸실 전 거주기간도 합산 인정.
Q. 분양권은 토허제 대상인가요?
- 최초 분양권은 대상이 아니지만, 전매 시에는 허가가 필요합니다.
꼼꼼한 기준 확인이 필수! 이번 토허제 기준 변경으로 유주택자의 추가 매입이 한층 유연해졌지만, 여전히 6개월 내 기존주택 처리, 실거주 의무 등 까다로운 조건이 남아 있습니다. 특히 재개발·재건축, 입주권·분양권 등 유형별로 적용 기준이 다르니, 실제 거래 전 반드시 최신 기준을 꼼꼼히 확인해야 불이익을 피할 수 있습니다.
정책 변화에 따른 시장의 혼란과 논란도 계속되고 있으니, 앞으로도 추가 지침이나 해석 변경이 나올 수 있습니다. 부동산 거래를 계획 중이라면 정확히 확인해야 할 것입니다.
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