목차
서울특별시 용산구 이촌로 248, 한강맨션은 서울 한강변 재건축 시장의 대표적인 대어로 꼽히며, 입지와 사업성 모두에서 매우 높은 평가를 받고 있습니다. 1971년 준공된 이 아파트는 한강 조망권, 낮은 용적률, 강남·여의도와의 뛰어난 접근성 등 여러 장점을 갖추고 있어 재건축 기대감이 꾸준히 높아지고 있는지역 입니다. 이에 대해 알아보겠습니다
재건축 진행단계
현재 한강맨션 재건축은 다음과 같은 단계로 진행되고 있습니다.
기본계획 수립 및 안전진단
- 재건축 추진위원회 설립(2003년) 이후 기본계획 수립, 안전진단, 정비구역 지정 등 초기 단계가 완료되었습니다.
조합설립 및 사업시행인가
- 상가동의 동의율 문제로 지연됐으나, 2017년 상가주들의 입장 변화로 조합설립이 빠르게 진행됐고, 2019년에는 서울시 건축위원회 심의를 통과했습니다. 2021년 환경영향평가, 2022년 시공사(GS건설) 선정, 2022년 11월 관리처분계획인가까지 마쳤습니다.
정비계획 변경 및 층수 조정
- 기존 35층 제한(‘35층 룰’)이 2023년 폐지되자, 조합은 최고 68층, 용적률 300%의 초고층 재건축안으로 정비계획 변경을 추진했습니다. 그러나 서울시 도시계획위원회 사전자문에서 68층 계획이 제동을 받으면서, 현재는 최고 59층 안으로 하향 조정해 정비계획변경안을 제출한 상태입니다.
이주 및 철거 예정
- 정비계획변경이 확정되면, 조합원 이주 및 기존 건물 철거가 본격적으로 시작될 예정입니다. 당초 2024년 하반기 이주가 계획됐으나, 설계 변경 및 행정 절차로 일정이 일부 지연되고 있습니다.
재건축 특징
입지적 강점
- 한강 바로 앞에 위치해 전 세대 한강 조망이 가능하며, 강남과 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 뛰어납니다.
- 한강맨션에서 가장 가까운 지하철역은 이촌역입니다. 이촌역(4호선, 경의중앙선)은 한강맨션에서 도보로 약 4분(약 274미터) 거리에 위치해 있어 매우 가까우며, 지하철 이용이 편리합니다
낮은 용적률, 높은 사업성
- 기존 용적률이 155%로 매우 낮아, 재건축을 통해 세대수(기존 660세대 → 약 1,441세대)와 용적률(최대 255% 이상) 모두 대폭 확대가 가능합니다.
초고층 랜드마크 기대
- 68층 초고층 계획은 무산됐으나, 59층으로 재설계가 진행 중이며, 한강변 최고층 아파트가 될 가능성이 큽니다. 단지 중앙부는 높고, 경계부로 갈수록 낮아지는 텐트형 구조와 한강변 첫 주동은 20층 이하 별동으로 배치하는 등, 조망권과 조화로운 스카이라인을 고려한 설계가 특징입니다.
재건축 부담금 완화
- 장기보유 1주택자 비율이 높아 재건축초과이익환수제 부담금이 줄어들 전망이며, 사업성 평가에서도 전국 최고 수준(127점)으로 나타났습니다.
전망
사업성 및 부동산 가치
한강맨션은 입지와 사업성 모두에서 강남권 주요 재건축 단지와 어깨를 나란히 할 만큼 높은 평가를 받고 있습니다. 초고층 재건축이 현실화된다면, 한강변 일대의 새로운 랜드마크로 자리매김할 가능성이 높습니다.
향후 일정 및 변수
68층 계획이 무산되면서 59층 또는 49층 등으로 조정될 가능성이 높으며, 조합원 의견수렴 및 서울시 도시계획위원회 심의 등 추가 행정 절차가 남아 있습니다. 건축비 상승, 일반분양 물량 감소 등 사업성에 영향을 줄 수 있는 변수도 존재합니다.
가격 전망
재건축 기대감으로 평형별 최고가가 경신되기도 했으나, 초고층 무산 등으로 매매가 상승세가 다소 주춤할 수 있다는 관측도 있습니다. 그러나 장기적으로는 한강 조망권과 초고층 랜드마크 효과로 인해 가치 상승 기대가 여전히 큽니다.
결론
한강맨션 재건축은 한강변 입지, 낮은 용적률, 높은 사업성 등으로 시장의 기대를 한몸에 받고 있습니다. 68층 초고층 계획은 무산됐지만, 59층 안으로 재추진 중이며, 향후 서울시 심의와 조합원 의견에 따라 최종 규모가 확정될 전망입니다. 일정 지연과 사업성 변수는 있지만, 한강 조망권과 강남·여의도 접근성 등 입지적 강점으로 인해 중장기적으로는 서울 재건축 시장의 ‘최대어’로서 위상을 유지할 것으로 보입니다.