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재개발 지역의 매물을 살펴보다보면 건축물대장이 없는 미사용승인건축물인 경우가 있습니다. 이 미사용승인건축물의 특징과 분양권을 받는 방법에 대해 알아보겠습니다
미사용승인건축물 뜻
미사용승인건축물로 건축물대장이 없는 부동산이란 건축허가를 받았지만 사용승인 또는 준공인가를 받지 못한 건축물을 말합니다. 이러한 건물은 법적으로 완성된 것으로 인정받지 못한 상태입니다.
건축물대장이 없는 미사용승인건축물의 특징
1. 건축허가는 받았으나 사용승인 절차를 거치지 않았습니다.
2. 건축물의 기본 정보가 기록된 '건축물 대장'이 없습니다.
3. 법적으로 건물을 사용하거나 사용하게 할 수 없습니다.
4. 정부나 지자체의 공식적인 관리 대상에 포함되지 않을 수 있습니다.
이러한 건물은 법적으로 완전히 인정받지 못한 상태이기 때문에, 소유권 이전이나 재개발 사업 참여 등에 있어 문제가 발생할 수 있습니다. 건축물대장을 만들고 적법한 절차를 거쳐 사용승인을 받아야 완전한 법적 지위를 얻을 수 있습니다.
미사용승인 건축물 소유자가 분양권을 받는 방법
미사용승인 건축물 소유자가 재개발 사업에서 분양권을 받기 위해서는 다음과 같은 절차를 거칠 수 있습니다
1. 조합 정관 확인: 재개발조합의 정관에서 미사용승인 건축물 소유자에 대한 조합원 자격 인정 여부를 확인해야 합니다.
2. 조합원 지위 확인 소송: 조합을 상대로 공법상의 당사자소송을 제기하여 조합원 자격의 확인을 구해야 합니다.
3. 분양신청: 조합원 자격이 인정되면 분양신청을 해야 합니다.
4. 관리처분계획 확인: 분양신청 후 정해진 관리처분계획의 내용을 확인해야 합니다.
5. 이의제기: 관리처분계획의 내용에 이의가 있는 경우, 항고소송을 통해 관리처분계획 또는 분양거부처분 등의 취소를 요구할 수 있습니다.
주의할 점은 재개발조합 정관에 미사용승인 건축물 소유자에 대한 조합원 자격 인정 규정이 없는 경우가 많다는 것입니다. 그러나 법원은 무허가건축물 소유자에게 분양권을 부여하는 경우, 미사용승인 건축물 소유자에게도 분양권을 부여하는 것이 합리적이라고 판단한 사례가 있습니다. 이러한 복잡한 법적 절차를 고려할 때, 재개발 또는 부동산 전문 변호사와 상담 후 진행해야 합니다.
재개발 사업구역 내 미사용승인 건축물 문제
미사용승인 건축물이 재개발 사업구역 내에 있으면 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다
1. 조합원 자격 인정 문제: 많은 재개발조합 정관에서 미사용승인 건축물 소유자에 대한 조합원 자격 인정 규정이 없어 분쟁이 발생할 수 있습니다.
2. 분양권 부여 여부: 미사용승인 건축물 소유자에게 분양권이 있는 조합원 지위를 인정할 수 있는지가 쟁점이 됩니다.
3. 재산 평가 누락: 재개발 조합이 관리처분계획 수립 시 미사용승인 건축물을 누락하거나 토지만 포함시키는 경우가 있습니다.
4. 법적 분쟁: 미사용승인 건축물 소유자가 조합원 자격 확인을 위해 소송을 제기해야 할 수 있습니다.
5. 형평성 문제: 무허가건축물 소유자에게 분양권을 부여하면서 미사용승인 건축물 소유자에게는 부여하지 않는 경우, 형평성 문제가 제기될 수 있습니다.
이러한 문제들로 인해 재개발 사업 진행이 지연되거나 복잡해질 수 있으며, 미사용승인 건축물 소유자의 권리 보호를 위해 법적 절차가 필요할 수 있습니다.
미사용승인 건축물의 소유권을 확인하는 방법
미사용승인 건축물의 소유권을 확인하는 방법은 다음과 같습니다
1. 건축허가 서류 확인: 건축허가를 받은 기록을 통해 최초 건축주를 확인할 수 있습니다.
2. 매매계약서 확인: 건물이 거래된 경우, 매매계약서를 통해 소유권 이전 내역을 추적할 수 있습니다.
3. 점유 사실 확인: 장기간 소유의 의사로 건물을 점유한 사실을 증명할 수 있습니다.
4. 보상금 수령권자 확인: 철거 보상금이 예정된 경우, 보상금 수령권자를 통해 실질적 소유자를 파악할 수 있습니다.
주의할 점은 미등기 무허가건물의 경우, 법적으로 완전한 소유권 취득이 어렵다는 것입니다. 따라서 소유권 확인을 위해서는 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 미사용승인 건축물의 소유권 확인은 복잡한 법적 문제를 동반할 수 있습니다.
미사용승인 건축물 소유자가 분양권을 받을 수 있는 조건
미사용승인 건축물 소유자가 분양권을 받을 수 있는 조건은 다음과 같습니다
1. 건축허가 시기: 1989년 1월 24일 이전에 건축허가를 받은 미사용승인 건축물이어야 합니다.
2. 특정무허가건축물 포함: 서울시의 경우, 2008년 7월 30일 조례 개정을 통해 미사용승인 건축물을 특정무허가건축물에 포함시켜 분양대상자로 인정했습니다.
3. 주거용 사용: 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물이어야 합니다.
4. 조합정관 인정: 재개발조합의 정관에서 미사용승인 건축물 소유자를 분양대상자로 인정해야 합니다.
5. 소유 시기: 분양신청기간 만료일 현재 해당 건축물을 소유하고 있어야 합니다.
6. 무주택 조건: 2008년 7월 30일 이후 양도, 양수한 경우, 세대원을 포함한 양도인과 양수인 모두가 무주택자여야 합니다.
7. 조합설립 동의: 2011년 5월 26일 이후에는 조합설립 동의 요건(토지등소유자 수의 3/4 이상과 토지면적의 1/2 이상)을 충족해야 합니다.
분양권준비 절차
미사용승인 건축물 소유자가 분양권을 받기 위한 준비 절차는 다음과 같습니다
1. 건축허가 확인: 1989년 1월 24일 이전에 건축허가를 받았는지 확인합니다.
2. 주거용 사용 증명: 해당 건축물이 사실상 주거용으로 사용되고 있음을 증명할 수 있는 자료를 준비합니다.
3. 조합정관 검토: 재개발조합의 정관에서 미사용승인 건축물 소유자를 분양대상자로 인정하는지 확인합니다.
4. 소유권 증명: 분양신청기간 만료일 현재 해당 건축물을 소유하고 있음을 증명할 수 있는 서류를 준비합니다.
5. 무주택 증명: 2008년 7월 30일 이후 양도, 양수한 경우, 세대원을 포함한 양도인과 양수인 모두가 무주택자임을 증명하는 서류를 준비합니다.
6. 조합설립 동의: 2011년 5월 26일 이후에는 조합설립 동의 요건(토지등소유자 수의 3/4 이상과 토지면적의 1/2 이상)을 충족했음을 증명합니다.
7. 법률 자문: 복잡한 법적 절차를 고려하여 부동산 재개발 전문 변호사와 상담을 진행합니다.
8. 조합원 지위 확인 소송 준비: 필요한 경우, 조합을 상대로 조합원 자격 확인을 위한 소송을 제기할 준비를 합니다.
이러한 조건들은 지역과 시기에 따라 다를 수 있으며, 특히 서울시의 경우 여러 차례 조례 개정을 통해 조건이 변경되었습니다. 따라서 정확한 적용을 위해서는 해당 지역의 최신 조례와 규정을 확인해야 합니다.
미사용승인 건축물 소유자가 분양권을 받을 때 고려해야 할 점
미사용승인 건축물 소유자가 분양권을 받을 때 고려해야 할 주요 사항은 다음과 같습니다
1. 건축허가 시기: 1989년 1월 24일 이전에 건축허가를 받은 미사용승인 건축물이어야 합니다.
2. 조합정관 확인: 재개발조합의 정관에서 미사용승인 건축물 소유자를 분양대상자로 인정하는지 확인해야 합니다.
3. 주거용 사용 여부: 해당 건축물이 사실상 주거용으로 사용되고 있어야 합니다.
4. 소유 시기: 분양신청기간 만료일 현재 해당 건축물을 소유하고 있어야 합니다.
5. 무주택 조건: 2008년 7월 30일 이후 양도, 양수한 경우, 세대원을 포함한 양도인과 양수인 모두가 무주택자여야 합니다.
6. 조합설립 동의: 2011년 5월 26일 이후에는 조합설립 동의 요건(토지등소유자 수의 3/4 이상과 토지면적의 1/2 이상)을 충족해야 합니다.
7. 법적 해석: 무허가건축물 소유자에게 분양권을 부여하는 경우, 미사용승인 건축물 소유자에게도 분양권을 부여하는 것이 합리적이라는 법원의 판단을 고려해야 합니다.
8. 지역별 규정: 서울시의 경우, 2008년 7월 30일 조례 개정을 통해 미사용승인 건축물을 특정무허가건축물에 포함시켜 분양대상자로 인정했으므로, 해당 지역의 최신 조례를 확인해야 합니다.