전세 계약 갱신 청구권, 제대로 알기

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전세 계약 만료가 다가오면 ‘이 집에서 더 살 수 있을까?’ 걱정하는 분들 많으시죠? 2020년 도입된 ‘전세 계약 갱신 청구권’(정식 명칭: 임대차 계약 갱신 청구권)은 세입자가 한 번 더 2년을 보장받을 수 있는 강력한 무기입니다. 오늘은 이 제도의 핵심과 실전 활용법, 그리고 임대인이 거절할 수 있는 조건을 알아보겠습니다.

전세 계약 갱신 청구권이란?

• 정의: 세입자가 전세계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 ‘한 번 더 2년 연장’을 요구할 수 있는 권리입니다. 임대인은 특별한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다.
• 적용 대상: 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차 계약부터 적용됩니다.
• 효과: 세입자는 최대 4년(2+2년)까지 같은 집에 안정적으로 거주할 수 있습니다. 갱신 시 임대료(보증금/월세)는 최대 5%까지만 인상 가능합니다.

임대인의 갱신 거절, 합법적 사유는?

임대인도 무조건 갱신을 허락해야 하는 건 아닙니다. 아래 9가지 사유 중 하나라도 해당하면 거절이 가능합니다.

합법적 거절 사유 (주요 내용 요약)

1. 임차인이 2기분 월세(차임)를 연체한 경우

2. 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 임차인과 합의해 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인 동의 없이 전대(재임대)한 경우

5. 임차인이 집을 고의·중대한 과실로 파손한 경우

6. 집이 멸실되어 목적을 달성할 수 없는 경우

7. 집을 철거·재건축해야 하는 경우

8. 임대인 또는 직계존비속이 2년 이상 실거주할 경우

9. 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차 유지가 어려운 중대한 사유가 있는 경우

주의점

임대인이 ‘실거주’를 이유로 갱신 거절 후 실제로 거주하지 않고 집을 팔거나 다시 임대한 것이 드러나면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

2+2년 계약 구조, 실전 사례로 쉽게 이해하기

기본 구조

• 최초 계약: 2년
• 갱신 청구권 행사: 추가 2년 → 최대 4년 거주 보장!

실제 사례

“2022년 12월 20일 전세계약을 한 지은 씨. 한 번 묵시적 갱신 후 임대인이 더 이상 계약 연장을 거절하자, 지은 씨는 갱신 청구권을 행사해 2년을 더 살 수 있게 됐습니다. 이때 임대인은 5% 이내에서만 보증금 인상을 요구할 수 있었습니다.”

계약서 작성 TIP

• 갱신 청구권을 행사할 때는 문자, 이메일, 내용증명 등으로 의사를 명확히 남겨두어야 합니다.
• 계약서에는 ‘계약갱신청구권 행사에 의한 갱신계약’임을 꼭 표기합니다.

법령 근거와 최신 개정 요약

• 주택임대차보호법 제6조의3에 근거하여, 임차인은 1회에 한해 갱신을 청구할 수 있습니다.
• 갱신 청구권 행사 기간: 계약 만료 6개월 전~2개월 전(2020.12.10. 이후 계약 기준).
• 보증금/월세 인상 한도: 갱신 시 5% 이내로 제한.
• 묵시적 갱신과의 차이: 묵시적 갱신은 자동 연장(조건 동일)이고, 갱신 청구권은 임차인의 명확한 의사표시가 필요합니다.

전세 계약 갱신 청구권은 세입자의 주거 안정을 위한 제도입니다. ‘2+2년’ 구조와 5% 상한, 그리고 임대인의 거절 사유를 이해하면 이사 걱정 없이 내 집처럼 지낼 수 있습니다.