주택 담보 대출에서 LTV, DTI, DSR 의미

 

목차

LTV, DTI, DSR은 주택담보대출을 비롯한 대출 심사에서 중요한 지표로 사용됩니다. 각각의 의미는 다음과 같습니다

1. LTV (Loan to Value Ratio: 담보인정비율)

LTV는 담보로 제공된 자산의 가치 대비 대출금액의 비율을 나타냅니다.

• 계산식: LTV = 대출금액 / 주택 감정가액 × 100 
• 예를 들어, 주택 감정가액이 3억 원이고 LTV가 60%라면 대출 가능 금액은 1억 8천만 원입니다.
• LTV는 지역별 규제에 따라 다르게 적용되며, 규제지역에서는 일반적으로 더 낮은 비율로 제한됩니다.

2. DTI (Debt to Income Ratio: 총부채상환비율)

DTI는 연 소득 대비 연간 대출 원리금 상환액의 비율을 나타냅니다.

• 계산식: DTI = 연간 대출 원리금 상환액 + 기타 부채 이자 / 연소득 × 100 
• 예를 들어, 연 소득이 5천만 원이고 DTI가 40%라면 연간 상환 가능한 금액은 2천만 원으로 제한됩니다.
• DTI는 주택담보대출뿐만 아니라 다른 부채(신용대출, 자동차 대출 등)의 이자 상환액도 포함하여 계산합니다.

3. DSR (Debt Service Ratio: 총부채원리금상환비율)

DSR은 모든 금융부채의 연간 원리금 상환액이 연 소득에서 차지하는 비중을 나타냅니다.

• 계산식: DSR = 모든 대출의 연간 원리금 상환액 / 연소득 × 100 
• 예를 들어, 연 소득이 5천만 원이고 DSR이 40%라면 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 최대 2천만 원까지 허용됩니다.
• DSR은 DTI보다 더 엄격한 기준으로, 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 학자금 대출, 자동차 할부 등 모든 대출의 원리금을 포함하여 계산합니다.

비교 및 주요 차이점

지표	계산 기준	포함 항목	규제 수준
LTV	주택 감정가 대비 대출금 비율	주택담보대출만 포함	지역별로 다름 (40~80%)
DTI	연 소득 대비 부채 이자 및 원리금 비율	주택담보대출 + 기타 부채 이자	보통 40~50%
DSR	연 소득 대비 모든 부채의 원리금 비율	모든 금융부채 포함	일반적으로 40%

 

이 세 가지 지표는 금융기관에서 차주의 상환 능력을 평가하고 대출 한도를 결정하는 데 사용됩니다. LTV는 담보 가치에 초점을 맞추고, DTI와 DSR은 차주의 소득과 부채 상황을 더 폭넓게 반영합니다.