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서울 중구 신당동에 위치한 남산타운아파트는 2002년 준공된 5,150가구 규모의 초대형 단지로, 남산을 끼고 있고 지하철 3·5·6호선이 도보권에 위치한 뛰어난 입지 덕분에 오랜 기간 재정비 사업의 관심을 받아왔습니다. 하지만 이 단지의 재개발, 특히 리모델링 사업은 수년째 답보 상태에 놓여 있습니다.
남산타운 리모델링 추진 배경
- 재건축 불가: 남산타운은 용적률(231%)이 이미 높고 남산 경관지역 고도제한구역에 속해 있어 재건축이 사실상 불가능합니다. 이에 따라 일찌감치 리모델링을 추진하게 되었습니다.
- 시범단지 선정: 2018년 서울형 리모델링 시범단지로 선정되어 용적률 상향 등 혜택과 설계비 지원을 받으며 기대를 모았습니다.
사업 구조와 갈등의 원인
- 분양·임대 혼합단지: 남산타운은 분양주택(35개 동, 3,116가구)과 서울시 소유 임대주택(7개 동, 2,034가구)이 한 필지 내에 혼재된 구조입니다.
- 주요 쟁점: 리모델링을 추진하려면 임대주택 소유주인 서울시의 동의가 필수적입니다. 그러나 서울시와 중구청이 사업 방식, 동의 범위, 법적 해석 등을 두고 입장 차이를 좁히지 못하고 있습니다.
진행 상황 및 행정 혼선
- 조합 설립 지연: 주민들은 2023년 11월 조합설립 인가를 신청했으나, 임대주택과 분양주택이 한 필지로 묶여 있다는 이유로 중구청이 인가를 반려했습니다. 주택법상 같은 필지 내 임대주택 소유자 3분의 2 이상 동의가 필요하다는 해석 때문입니다.
- 서울시 입장: 서울시는 임대주택을 분양주택과 함께 리모델링하는 데 동의하지 않으며, 임대주택은 별도 계획으로 정비하겠다는 입장입니다.
- 행정 책임 미루기: 서울시와 중구청 모두 인허가 및 법 해석 책임을 서로에게 미루는 모양새가 이어지면서 주민들의 불만이 커지고 있습니다.
주민 및 시장 반응
- 주민 반발: 주민들은 행정기관의 오락가락 행정에 사업이 좌초될 위기에 처했다며, 조속한 조합설립 인가와 사업 추진을 요구하고 있습니다.
- 시장 영향: 리모델링 기대감에 남산타운 집값은 한때 크게 올랐으나, 사업 지연으로 매매가가 다소 조정되고 있습니다.
향후 전망 및 시사점
- 법령 및 정책 개선 필요: 남산타운처럼 분양·임대 혼합단지의 리모델링은 현행법상 명확한 규정이 없어, 전국적으로 유사한 갈등이 반복될 가능성이 큽니다. 전문가들은 임대주택도 함께 리모델링이 추진될 수 있도록 제도적 보완이 필요하다고 지적합니다.
- 정비사업의 기준: 남산타운의 사례는 향후 서울 및 수도권 내 대규모 혼합단지 정비사업의 선례가 될 수 있어 업계와 정책당국 모두의 관심이 집중되고 있습니다.
중구 신당동 남산타운하우스의 재개발(리모델링) 사업은 분양·임대 혼합단지라는 특수성, 서울시와 중구청의 입장 차이, 법적 해석의 불명확성 등으로 인해 장기간 표류 중입니다. 주민들은 조속한 사업 추진을 원하지만, 행정기관의 책임 미루기와 법적 한계로 인해 당분간 진전이 어려울 전망입니다. 남산타운의 사례는 향후 서울시 내 유사 혼합단지 재정비 사업의 중요한 시금석이 될 것으로 보입니다.
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