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서울 북동부 대표 주거지인 노원구는 한때 학군과 교통, 풍부한 아파트 단지로 '살기 좋은 동네'로 꼽혔습니다. 그러나 2025년 들어 노원구 아파트 매매가는 0.23% 하락하며 서울 25개 자치구 중 집값 하락률 1위를 기록했습니다. 무엇이 노원구 집값을 끌어내리고 있는지 알아보겠습니다
노원구 집값 하락의 원인
노후 아파트 비율 전국 1위
노원구는 전체 아파트의 77% 이상이 준공 25년을 넘겼고, 30년 이상 노후 아파트 비율도 54%로 전국 1위입니다. 신축 아파트가 거의 없고, 15년 이하 아파트는 6.9%에 불과합니다. 이처럼 노후 단지가 많다 보니 수요자들의 선호도가 떨어지고 있습니다.
재건축 추진의 난항
재건축은 지지부진한 상태입니다. 상계동, 중계동, 월계동 등 주요 단지들은 대부분 초기 단계에 머물러 있고, 분담금 부담이 커 조합원들의 동의를 얻기 어렵습니다. 예를 들어 상계5단지는 전용 31㎡ 소형 단지로, 재건축 후 84㎡로 받으려면 가구당 5~6억 원의 분담금을 내야 할 것으로 추정됩니다. 최근에는 공사비 급등까지 겹쳐 사업성이 떨어지고 있습니다.
신규 입주 물량 부족
2028년 입주 예정인 ‘서울원아이파크’(1856가구) 등 일부 대형 프로젝트를 제외하면, 당장 입주할 신축 아파트가 거의 없는 상황입니다.
학원가 매력 감소
한때 중계동 학원가는 노원구의 자랑이었지만, 최근 강남 대치동·양천 목동 등 경쟁 학원가가 성장하고, 신축 아파트가 많은 다른 지역으로 학생들이 이동하면서 학원 수가 10년 새 60개 줄었습니다. 반면 강남, 마포, 은평 등은 학원 수가 늘고 있습니다.
시장 분위기와 수요 변화
거래량 감소와 매수심리 위축
노원구는 과거 '노도강(노원·도봉·강북)' 열풍 때 갭투자와 20~30대 실수요가 몰리며 가격이 급등했지만, 금리 인상과 대출 규제, 투자 수요 감소로 거래가 급감했습니다. 매도자는 많지만 매수자는 관망세를 보이고 있습니다.
신혼부부·젊은층 이탈
신혼부부나 자녀 교육을 위해 노원구에 거주하던 젊은 부부들이 최근에는 신축 아파트가 많은 다른 지역으로 빠져나가는 추세입니다.
반전 가능성은?
재건축·교통 호재 기대
최근 서울시가 역세권 용적률 완화, 준주거 상향 등 재건축 활성화 정책을 내놓으면서 노원구도 일부 단지에서 사업 속도를 내고 있습니다. GTX-C 노선 개통, 창동차량기지 개발, 동북선 등 교통 호재도 잠재적 반등 요인으로 꼽힙니다.
장기적으론 신축 효과 기대
노원구는 실거주 수요가 많은 지역이라, 신축 아파트가 늘어나면 장기적으로 가격 반등이 가능할 것이란 전망도 있습니다.
"노원은 신혼부부나 자녀 교육을 생각하는 젊은 부부가 많이 살던 곳이었지만, 지금은 주변 지역으로 빠져나가는 추세다." 중계동 A공인 관계자
결론
노원구는 여전히 학군, 교통 등 기본 인프라가 뛰어난 곳이지만, 노후 아파트 비중이 높고 재건축이 더디며, 신축 공급 부족과 학원가 경쟁력 약화 등 복합적 요인으로 집값 약세가 이어지고 있습니다. 단기적으로는 반등이 쉽지 않지만, 재건축과 교통개선 등 장기 호재가 현실화된다면 다시 주목받을 가능성도 있습니다. 노원구 부동산 시장, 앞으로의 변화에 관심이 필요해 보입니다.