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2025년 3월, KB부동산이 발표한 월간시계열 자료에 따르면 ‘KB 선도아파트 50지수’가 108.8을 기록하며 전월 대비 3.42% 상승했습니다. 이 상승률은 2019년 12월 이후 5년 3개월 만에 최대치로, 당시 문재인 정부 시절 부동산 급등기에도 3.86% 상승(지수 76.4)한 바 있습니다.
KB 선도아파트 50지수란?
이 지수는 매년 말 기준 시가총액 상위 50개 아파트 단지를 선정해 시가총액 변동률을 지수화한 것으로, 해당 해의 ‘대장 아파트’ 가격 변동을 보여주는 대표적 지표입니다. 실제로 서울 강남구 13개, 송파구 12개, 서초구 7개 등 대표 단지 50개 중 32개(64%)가 강남3구에 몰려 있습니다. 최근 급등세 역시 이 지역의 고가 거래 빈발과 맞물려 나타난 현상입니다.
토지거래허가구역(토허구역) 해제·재지정이 불러온 시장 불안
2025년 초 강남·송파 등 주요 지역의 토지거래허가구역 해제와 재지정이 반복되면서 시장에 불안정성이 커졌습니다. 규제 완화로 투자 수요가 폭발한 뒤, 다시 규제가 부활하자 매수세가 급박하게 몰렸고, 이 과정에서 대장 아파트 가격이 비정상적으로 오버슈팅하는 현상이 나타났습니다. 전문가들은 “토허제로 인해 집과 돈이 있는 사람들이 불안했고, 이로 인해 대장아파트 가격이 급등했다”고 분석합니다.
고가 아파트와 비고가 아파트의 양극화 심화
이번 급등은 서울 강남3구를 중심으로 한 ‘고가 아파트’에 집중됐습니다. 실제로 3월 서울 5분위(상위 20%) 아파트의 평균 매매가는 28억2912만원으로 전달 대비 약 7000만원이 올랐습니다. 반면 전국 1분위(하위 20%) 아파트는 20만원 가량 가격이 하락해 1억1573만원을 기록, 서울 5분위와 전국 1분위 간 가격 격차는 24.4배로 사상 최대치에 달했습니다. 이는 강남 등 일부 지역에만 상승세가 몰리는 ‘쏠림’ 현상이 극심해졌음을 보여줍니다.
강남3구의 대표성, 그리고 전국적 확산의 한계
KB 선도아파트 50지수는 이미 강남권에 편중된 상태입니다. 50개 대표 단지 중 서울 강남3구와 용산구 소재가 70%에 달하며, 수도권 외 지역에서는 부산조차 단 한 곳도 포함되지 못했습니다. 이는 서울, 특히 강남권 쏠림 현상이 더욱 심화되고 있음을 방증합니다.
시장 전망과 투자 전략
- 강남3구 중심의 상승세: 강남, 송파, 서초 등 강남3구는 재건축 기대감, 학군, 생활 인프라 등으로 수요가 집중되며 시장을 주도하고 있습니다.
- 규제 변화의 영향: 토허제 해제 및 재지정 등 정책 변화가 단기적으로 시장 불확실성을 키우고, 투자 수요를 강남권으로 집중시키는 결과를 낳았습니다.
- 양극화 심화: 서울과 지방, 고가와 비고가 아파트 간 가격 격차가 더욱 벌어지면서, 무주택자와 투자자 모두 ‘똘똘한 한 채’ 전략이 강조되고 있습니다.
실제 현장 분위기
강남권 대단지 아파트를 급하게 매수한 신혼부부, 송파구 ‘엘리트’(엘스·리센츠·트리지움) 대단지의 단기 급등 사례 등 현장에서는 “더 이상 미루면 안 되겠다”는 불안 심리가 확산되고 있습니다.
2025년 3월 KB 선도아파트 50지수의 급등은 강남3구를 중심으로 한 규제 변화, 투자 쏠림, 그리고 시장 불안정성이 복합적으로 작용한 결과입니다. 이로 인해 고가 아파트와 그렇지 않은 지역 간 양극화가 심화되고 있으며, 서울 부동산 시장의 ‘강남 쏠림’은 앞으로도 지속될 가능성이 높아 보입니다. 투자자라면 정책 변화와 지역별 수급 상황을 면밀히 살피는 전략이 필수적인 시점입니다.