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도시에 거주하며 부모로부터 상속·증여받은 시골 주택을 방치한 경우, 다른 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 적용을 받지 못해 고액의 세금을 부담할 수 있습니다. 실제 사례에서처럼 2009년 증여받은 A주택(시골)과 2018년 취득한 B주택(서울)을 동시 보유한 상태에서 B주택을 양도하면 2주택자로 간주되어 약 1억 8,900만 원의 양도소득세가 발생합니다.
주택의 법적 정의와 판례 기준
소득세법상 주택은 "세대가 독립된 생활을 할 수 있는 구조" 로 정의됩니다. 구체적 기준은 다음과 같습니다:
- 별도의 출입문, 화장실, 취사 시설 설치
- 공적 장부(등기부등본)상 주택 용도 기재 여부
- 주거 잠재력 유지 여부(전기·수도 차단 여부와 무관)
법원 판결 예시
- 철거 예정 주택에 차단막 설치 및 전기·수도 차단 → 여전히 주택으로 인정
- 장기간 공가 상태 → 주거 기능 상실 판단은 개별 검토 필요
절세를 위한 3가지 전략
1. 철거를 통한 주택 수 감소
양도 전(잔금 청산일 기준) 시골 주택 철거 완료
토지만 남을 경우 주택에서 제외 → 1주택자 요건 충족
2. 상속개시 6개월 내 감정평가 실시
상속재산 산정 시점의 시가 적용 → 양도차익 최소화
3. 용도변경 검토
주택 → 창고·농가부속시설 등으로 용도 변경
반드시 "공부상 용도 변경" 절차 필수
주의해야 할 예외 사항
- 폐가 상태 명확성: 지붕 붕괴, 벽체 균열 등으로 주거 기능 상실 증명 필요
- 양도 시점 기준: 잔금 지급일 현재 보유 주택 수 확인
- 세대원 구성: 본인·배우자·미성년 자녀별 주택 소유 현황 파악
시골 주택의 경우 등기부등본상 용도가 ‘주택’으로 기재되었다면 반드시 전문가와 상담 필요. 특히 10년 이상 방치된 경우라도 철거하지 않으면 고액 세금 리스크가 발생할 수 있습니다.
양도소득세 절세를 위해서는 사전 계획 수립이 가장 중요합니다. 상속·증여 받은 주택의 현황을 정확히 파악하고, 필요시 철거 또는 용도변경 절차를 이행해야 합니다. 특히 공가 상태라도 주택으로 분류될 수 있음을 인지하고, 반드시 등기부등본 확인을 통해 법적 효력을 확인하는 것이 핵심입니다.
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